Az ingatlanalap

Mit kell tudni az ingatlanalapról?

Az ingatlanalap ugyanúgy egy befektetési alap, mint értékpapírokat tartalmazó társai. Az eltérés, hogy az értékpapír alapoktól eltérően az ingatlanalap esetében nagyon is kézzel fogható eszközökbe fektetnek.

Ingatlanba fektess, vagy inkább ingatlanalapba?

Természetesen van rá lehetőséged, hogy ingatlanba te magad fektess, ha értesz hozzá, akkor ne habozz. De van néhány ok, amit kezdőként mindenképp gondolj át kezdőként. Elvégre az ingatlanbefektetéshez, ugyanúgy mint bármely befektetéshez érteni kell, legalábbis akkor, ha eredményt is akarsz. Erről a 6 ok, amiért ne fektess ingatlanba című bejegyzésemben olvashatsz bővebben.

Ha te magad szimpatizálsz azzal a gondolattal, hogy veszel egy házat, lakást, bármi mást, kiadod, és ebből nyereséged van, de még kezdő vagy a téren, akkor akár ingatlanalapba is fektethetsz.

Ennek előnyei a te szempontodból:

• az alapkezelő ingatlanszakértői időt és energiát szánnak arra, hogy a szakmai szemmel is megfelelő ingatlanokat kiválasszák
• nem te veszel fel hitelt, ezt a lehetőséget megtartod másra és a bank sem téged nyaggat.
• nem megy időd és pénzed azzal, hogy üzemben tartsd az ingatlanokat
• nincs azzal gondod, hogy ki tudod-e adni az ingatlant, és ha igen, akkor mennyiért, az albérlőkkel sem neked kell foglalkozni
• diverzifikált portfóliót adnak neked a kezedbe, azaz sok-sok ingatlanba fektetnek be eltérő helyeken és eltérő iparágakban. Ezt önállóan biztosan nem tudnád megtenni.

Dióhéjban kimondhatjuk, hogy anélkül tudsz az ingatlanok bérbeadásából profitálni, hogy ténylegesen értened kellene hozzá. Nem szükséges az induláshoz akár hitelből is, de egy egész ingatlan árát előteremteni.

Hogyan fekteti be a pénzt az ingatlanalap?

Az ingatlanalapok befektetési lehetősége korlátozott. Vagy közvetlenül ingatlanba, vagy közvetetten, más ingatlanalapokon keresztül fektet ingatlanba, illetve fektethet még likvid eszközbe. A likvid eszköz azért is szükséges, mert az ingatlanjait ebből tartja üzemben, így ez számára egyrészt létkérdés, másrészt törvényileg is szabályozott. A stabil működés miatt előírás számukra, hogy 15%-nál nem lehet kevesebb a likvid eszközeinek aránya.

Az ingatlanalapok bevételi és növekedési forrása

Az ingatlanalapok az árfolyam növekedésüket a rendelkezésükre álló vagyon összértékének növekedésén keresztül is megvalósíthatják. Ekkor nem feltétlen vásárolnak új ingatlant, hanem a meglévőt fejlesztik, ezzel növelve annak értékét. Ez egyrészt tényleges értéknövekedést jelent, másrészt egy jobban felszerelt ingatlant drágábban tudnak kiadni.

Bevételeik alapvetően két irányból származhatnak. Az egyik irány az ingatlanok értékesítésén elért nyereség. Ez ugyanúgy működik, mint bármely más értékesítésnél. Megveszi 100 petákért, eladja 110 petákért, akkor a 10 peták a nyeresége. Ugyanez az értékpapíroknál is működik, ott árfolyamnyereségnek hívják. Ez jellemzően a bevételük kisebb, szinte elenyésző része, lévén, hogy nem mindig van arra lehetőség, hogy egy ingatlan gazdát cseréljen.

A másik irány az ingatlanok bérbeadásából származik. Ez a banki kamatokhoz vagy a kötvények után kapott kamatokhoz hasonlít. A kamat a pénz használati díja, azért kapod, mert valaki más használja a pénzedet. A bérleti díj pedig az ingatlan használati díja, azért kapod, mert nem te használod azt az ingatlant.

Ez utóbbi kiszámíthatóságot nyújt az ingatlanalapoknak. Bár most, hogy a home office miatt sok cég visszamondta az irodabérlést, a megmaradó ügyfélkör egy része pedig olcsóbb fenntartású helyet keresett magának, nem kizárt, hogy ez érezhető lesz az ingatlanalapok amúgy stabil hozamában.

 

 

Az ingatlanalap típusai

A közvetett ingatlanalap

A közvetett ingatlanalap más ingatlanalapok papírjaiba fektet, nincs a tulajdonukban sem ingatlan, sem hozzá kapcsolódó jog. Ennek megfelelően létezhetnek ingatlanpiaci ETF-ek, mert nem szükséges, hogy az alapkezelő az ingatlanokhoz is értsen.

A Bamosz forrása szerint jelenleg nyilvános, közvetett ingatlan alapból csak aktívan menedzselt alapok alapjai érhetőek el. Azaz ha ilyenbe szeretnél fektetni, akkor ezt ETF formában a cikk megíródásakor nem tudod megtenni még akkor sem, ha intézményi befektető vagy.

Az alapok alapjánál tárgyalt résznél szó volt arról, hogy a befektetési jegy megvásárlásával más alapok befektetési jegyeit is megveszed, ezáltal mind a két helyen kifizeted az alapkezelési díjat. Ahogy látod, még így is szép eredményeket lehet velük 3 éves időszakban elérni.

Feltűnhet neked, hogy május magasságában nagy eltérések mutatkoztak az alapok teljesítésében. Ez egyrészt függ attól, hogy az alapok alapja mely mögöttes befektetési alapba fektet. (Esetlegesen home office miatt fölöslegessé váló irodák bérleti szerződéseit felmondhatják, vagy ténylegesen megszűnt cég természetesen nem tud tovább bérelni. Ez pedig rosszul érinti az alapot)

A másik tényező, és ez talán a fontosabb, a devizakitettség. Emlékezz vissza, hogy ebben az időszakban a forint történelmi mélyponton volt. Azaz az euró árfolyama is magasan volt, a dollár pedig még nagyobb árfolyamemelkedést mutatott. Ez pedig jelentős hatást gyakorolt az alapok árfolyamára.

A közvetlen ingatlanalap

A közvetlen ingatlanalapnak döntő többségben ténylegesen ingatlanbefektetésben illetve a hozzá kapcsolódó jogokban van a vagyona. Ezek lehetnek irodaépületek, kereskedelmi vagy ipari ingatlanok, de akár telkek vagy lakások is.

Létrehozásuk, fejlesztésük speciális tudást és nagy induló tőkét igényel. Ehhez elég arra gondolnod, hogy az ingatlant fenn kell tartani, néha nem árt felújítani vagy az esetleges károkat rendezni. Magyarán üzemben is kell tartani.

A magyarországi ingatlanalapok jellemzően irodabérlethez használható, vagy egyéb, vállalati szektorban kiadható ingatlanokat keresnek. Csak elenyésző mértékben fektetnek lakóingatlanba.

Bérbeadás szempontjából az ipari szektor sokkal kiforrottabb a priváthoz képest, így nagyban tudnak gondolkodni. Az alábbi képen láthatod az elmúlt 3 év eredményeit.

Mivel a kékkel jelölt szereplő nagyon jó időszakot tudott maga mögött, a többiek kissé laposnak tűnnek. Nézzük meg az átlagra kissé jobban fókuszálva, hogy jobban kijöjjön a teljesítmény:

Amit láthatsz a közvetett és közvetlen alapok közötti hozamban, annak egy része a már említett dupla alapkezelési költség hatása.

Melyik ingatlanalapot válaszd?

Ettől még nem mondhatjuk ki, hogy az egyik jobb lenne, mint a másik. Mindössze mást tud. Nyugodt körülmények között, illetve ha el tudod fogadni az ingatlanok, mint nagyértékű, de alacsony likviditású befektetésekből eredő kockázatot, akkor nyugodt szívvel fektetheted a pénzedet közvetlen ingatlanalapba. Ezek kockázatáról lentebb olvashatsz.

Ha szeretnéd egyszerre több ingatlanalapban is tartani a pénzedet, akár olyanokban, amelyekhez privát befektetőként nem feltétlen férsz hozzá, valamint fontos számodra, hogy nagyobb valószínűséggel kapd vissza gyorsan a pénzedet, akkor már inkább a közvetlen ingatlanalap való neked.

Az ingatlanalap kockázata

Az ingatlanalapoknál, főként a közvetett ingatlanalapoknál a kockázatok megegyeznek a befektetési alapoknál tárgyalt résszel.

Az alábbi négy kockázat az alap mögött levő ingatlanokkal és azok kezelésével függ össze, ezért emelem őket ki.

Likviditási kockázat

Ha a befektetők máshol lényegesen magasabb hozamot tudnak elérni, előfordulhat, hogy sokan döntenek úgy, hogy eladják az ingatlanalap befektetési jegyeit.

Mivel a befektetési jegyet bármikor bárki visszaválthatja, ezt az alapkezelőnek ki kell tudnia szolgálni. Egy darabig. Az alapkezelő ugyanis felfüggesztheti a befektetési jegyek visszaváltását.

Ez egyrészt az ingatlanalap befektetéseit alkotó nagy értékű ingatlanok nagyon alacsony likviditásának köszönhető. Akár normál, akár kényszerértékesítésről van szó, egyáltalán nem biztos, hogy találnak vevőt az alap mögötti ingatlanra. Elvégre te sem veszel minden nap irodaépületet, így viszont csak egy bizonyos mértékig tudják a visszaváltást teljesíteni.

A másik oka lehet ennek a döntésnek, hogy az eszközkezelőnek minden nap meg kell állapítania az egy jegyre jutó nettó eszközértéket, és ezáltal a befektetési jegy árát. Ez egy ingatlan esetében, friss piaci adatok híján elég nehéz tud lenni, főleg akkor, ha közben még a befektetési jegyek száma is gyorsan változik. Ha mindenki megpróbál szabadulni a befektetési jegytől, még mielőtt annak értéke gyorsan zuhanna, akkor a pánik megelőzése érdekében befagyasztják a kereskedést.

Akkor válaszd ezt az alapot, ha számodra elfogadható, ha nem feltétlenül teljesítik azonnal a kérésedet.

Értékelési kockázat

Az eszközkezelő a lehető legpontosabban igyekszik meghatározni a nettó eszközértéket. Azaz azt az összeget, amennyi tőkével rendelkeznének, ha mindent pénzzé tennének. Ez viszont egy ingatlan esetében nem könnyű. Az ingatlan méretén kívül fontos az állapota, elhelyezkedése, felszereltsége, valamint az is, hogy a piac mennyit adna érte. Ha hasonló ingatlanok azon a környéken már rég nem cseréltek gazdát, akkor az eszközkezelő egy régebbi árfolyamot kénytelen használni, ami ideiglenesen túl- vagy éppen alulértékeltséghez tud vezetni. Az árfolyamok korrigálásával a nettó eszközérték, és ezáltal a befektetési jegy árfolyama jelentős volatilitást mutathat.

A hitelhez kapcsolódó kockázat (Ez is egyfajta tőkeáttétel)

A befektetési alap leírásában szereplő keretek között az alapkezelő vehet fel hitelt is.

A hitelfelvételt ugyanarra használja, mint amire egy átlag befektető használná: megterheli vele a meglévő ingatlanjait, hogy újabb ingatlanokat vehessen vagy építhessen. Ennek a kockázatát, vagy legalábbis egy részét le tudja védeni határidős fedezeti ügyletekkel.

Mindettől függetlenül ezeknek a döntéseknek megvan a maga kockázata.

A befektetőknek azért kell ezzel számolnia, mert főleg feszített likviditású helyzetben az alap által igénybe vett hitel megemelkedhet, ezáltal az árfolyam jelentős ingadozásokat mutathat.

Ingatlanhasznosítással kapcsolatos kockázat

Egy ingatlanalap a tulajdonában levő ingatlanok körét igyekszik úgy összeállítani, hogy alacsony legyen a földrajzi és iparági kockázat. Ennek megfelelően különböző földrajzi területeken választ különböző típusú ingatlanokat. Ezek között az építés ideje és műszaki felszereltsége is eltér.

Az újrabérlés időszakában jelentkező üresedés cash flow kiesést okozhat az alapnak. Ez egy megfelelően diverzifikált portfólió esetében jelentős kockázatot nem jelent. Az újrabérlés időszaka egészségesen oszlik el a különböző iparágak valamint a különböző bérleti időre szerződött ügyfelek között. Az alap kezelője aktív ingatlanmenedzseléssel, valamint akár a bérleti szerződésbe beépített megfelelő pénzügyi biztosítékok alkalmazásával igyekszik ezt a kockázatot csökkenteni.

Esetleges természeti katasztrófából eredő károk az alap naponta meghatározott nettó eszközértékében, ezáltal árfolyamában is jelentős elmozdulást okozhatnak.

Összefoglalás

Az ingatlanalap lehetőséget biztosít a számodra arra, hogy úgy részesülj az ingatlanok kiadásából származó nyereségből, hogy neked kellene vele foglalkoznod, illetve értened hozzá.

Az így elérhető nyereség akár meg is haladhatja azt a mértéket, amelyet te saját magad képes lennél elérni. Ez viszont nem jelenti azt, hogy bármikor bárkinek célszerű ingatlanalap befektetési jegyét megvásárolni.

 

Ha tudni szeretnéd, hogy ténylegesen neked való-e ez a típusú befektetési alap, vedd fel velünk a kapcsolatot. Egy személyes beszélgetés alkalmával ez kiderül.

Ezt a cikket angolul és németül is elérheted
	The real estate fund
	Der Immobilienfonds