Barion Pixel

Mikor vegyél saját lakást?

Mikor jött el az ideje, hogy saját lakást vegyél?

A saját otthon megteremtése nagyon sok embernek fő vágya. Sok helyen hallani azt, hogy a saját ház / lakás az ember egyik legfőbb befektetése. Az már az övé, az már egy elért eredmény. De a saját otthon megteremtése adott esetben célszerűbb lehet eleinte albérlettel. Legalábbis pénzügyi szempontból mindenképp megfontolandó.
Ebben a cikkben arra a kérdésre igyekszem válaszolni, mikor vegyél saját lakást?!

Mikor vegyél saját házat?

Mikor vegyél saját lakást? És mikor ne?

Első lépésben nézzük meg azt, hogy hogy mikor nincs még itt az ideje saját lakás vásárlásnak. Ugyanis, bármennyire nagy álom, hogy végre ne albérletben vagy a szülőknél élj tovább, vannak helyzetek, amikor nem érdemes saját lakás vásárlásába kezdeni.

Az albérlet mindig pénzkidobás?

A saját otthon, még ha jelzálog is van rajta és 20+ évig fizetik, nagyon sok embernek szíve vágya. Egyfajta „révbeérés”. Ennélfogva sokan az albérletre pénzkidobásként tekintenek. Ha az érzelmektől eltekintünk, akkor könnyen kiszámolhatjuk, hogy kell-e nekünk, és ha igen, akkor mikor kell az első lakásra rábólintanunk. Lehet, hogy lesz ingatlanunk, csak nem pont most.

Miért kell eltekinteni az érzelmektől, még akkor is, ha nehéz?

Nos, ehhez lehet elég annyit mondjak, hogy a bank sem lesz érzelgős, ha rosszul döntöttél, és a szerződés felmondására kerül sor. Ha megnézed a végrehajtás alatt levő ingatlanok eladási árát, akkor láthatod, hogy egyetlen egy cél lebeg a végrehajtó szeme előtt: a tartozás behajtása. Hogy neked nem marad semmid? Nem szempont.

„Ne más hitelét fizesd”
„Amit kifizettél, az a tied marad”

Biztos hallottál már te is ilyeneket.
A saját ház vásárlása mindig egy nagy és fontos döntés az ember életében. De nézzük meg, hogy tényleg megéri-e, és ha igen, akkor mikor a házvásárlás.

Szóval melyik a jobb, bérelni, vagy vásárolni? Nos, kinek melyik. Az alábbi pontok segítenek tájékozódni:

Mikor jobb megoldás (azaz olcsóbb) ingatlant bérelni, mint vásárolni?

Ha olcsóbb, akkor bérelj, és a megmaradó összeget tedd félre ahhoz, hogy saját otthont vehess, vagy bármi másra, ami téged jobban motivál (akár tanulmányokra, akár saját vállalkozás indítására). Tudom, hogy nehéz megfelelő főbérlőt találni, aki normális házat ad ki normális áron. De ugyanilyen nehéz normális áron eladó ingatlant találni normális helyen normális szomszédokkal, amit egy normális lakáshitelből fizetsz.

Van néhány eset, amikor mindenképpen jobban jössz ki pénzügyileg az albérlettel.

Ha az albérletre fizetendő összeg lényegesen alacsonyabb, mint a törlesztés

Tegyük fel, hogy találsz egy olyan ingatlant, amelyet „áron alul” adnak ki. Nem akarja eladni a gazdája, viszont a rajta levő hitelt törlesztenie kell. Ekkor lehet, hogy az a hiteltörlesztés, ami ott van, nagyságrendekkel kevesebb, mint amit most fizetnél. A különbözetből pedig tudsz magadra is gondolni.

Egy ilyen esetben az önerődet tudod növelni úgy, hogy nem kötelezed el magadat 20 évre.

Ha nem szeretnél ott letelepedni

Nem biztos, hogy bele kell ugranod egy lakás vásárlásába. Ha épp tanulsz, de nem tervezel ott maradni a városban, vagy munkát vállaltál, de még nem fix, hogy el tudod képzelni magad éveken át ugyanott, akkor inkább bérelj.

Mondhatod, hogy veszel egy ingatlant (akár a gyermeknek), és ha mégis úgy hozza a helyzet, akkor majd kiadod, vagy eladod. A vételnek és eladásnak a járulékos költségei és esetleges adóvonzatai elég magasak, így nem biztos, hogy megéri. Ha pedig ki akarod adni, akkor gondoskodnod kell arról, hogy te, mint főbérlő mindig elérhető maradj akkor is, ha egy másik városban laksz.

Ha az ingatlanárak nagyon magasak

Nézzük, mikor éri meg az otthonodat inkább bérelni.

Budapesti ingatlan esetében nem nagyon találsz 500.000 Ft / m2-nél olcsóbb ingatlant, és ha egy picike, 40 m2-es panellel számolsz is, akkor is 20.000.000,- Ft-nál fog kezdődni a vételár. Nyilván, ha te ennél többet szeretnél, határ a csillagos ég.

Az ingatlan vétel induló költségei

A legjelentősebb költségek egy ingatlan esetében

  • Az adóhatóság felé fizetendő illeték: 4% : itt most 800.000,- Ft
  • Ügyvédi költség, ez változó, legyen egy nagyon sovány 100.000,- Ft
  • Banki induló költségek, nézzük az alját (folyósítási díj, közjegyzői díj, stb): 50.000,- Ft
  • esetlegesen ingatlan közvetítői díj, dolgozzon most ő is elég olcsón, 3%: 600.000,- Ft

Tehát barátok között is 1-1,5 millió forintról beszélünk úgy, hogy az ingatlan még nincs a birtokunkban, esetlegesen nincs felújítva. Egy tisztasági festés is jelentős tétel tud lenni még úgy is, ha te magad végzed.

Az albérletárak bár magasak, a fenti 40 m2-es panelt nagyjából 100-150.000,- Ft/hónapért lehet kibérelni.

Az albérlet ára

Nézzünk egy alapvető példát, csak a logika miatt:

  • Induló költségek: 1.500.000,- Ft
  • Albérlet: 150.000,- Ft / hó (ha egyedül veszed ki)

Tehát: az albérlet biztos, hogy fel van újítva, lepukkant helyet nem adnak ennyiért, adott esetben be is van bútorozva. Ha nincs bútorod még, akkor induló költségnek adj hozzá ízlésednek megfelelően.

Az alábbi képen az albérletárak alakulását láthatod. Az irodai hirdetés nem irodát hirdet, hanem ingatlaniroda a hirdető.
Kérlek vedd figyelembe, hogy bár az látszik rajtuk, hogy csak alig emelkedtek, a KSH nyilvántartása szerint a kiadásra kínált ingatlanok mérete csökkent. Tehát egy kicsit kisebb lakást egy kicsit drágábban kaphatsz meg, mint néhány éve 🙂 Így a fenti 150.000 forintos költség szerintem teljesen megállja a helyét.

Albérletárak változása
Forrás: KSH

Az alapesetben az induló költséget 10 (vagy több) hónap alatt fizetnéd ki a főbérlőnek, ha teljesen egyedül bérled az egészet. Ez viszont nem egy mindenki számára életszerű példa, így inkább a 2-5 éves periódust nézném meg. Ha ennél rövidebb ideig tervezel maradni a környéken, akkor inkább bérelj. Ha hosszabb ideig, akkor gondold át a következő pontot.

Ha túlterheled a saját költségvetésedet

Ha városban, főleg nagyvárosban akarsz házat / lakást venni, hogy legyen saját otthonod, akkor az nagyon sok pénzbe kerülhet, amit a meglévő jövedelmedből adott esetben nem is tudsz megvásárolni. Az is lehet, hogy csak az önerőre éveket, ha nem évtizedeket spórolsz. Ezután még ha a jövedelmedet le is lehet terhelni, de külön erőfeszítés lenne a havi törlesztő. Ekkor ne vásárolj, hanem bérelj.

Lakáspiaci árak 2019-2020
Forrás: KSH

A fenti képen az ingatlanárak alakulása látszik. Láthatod, hogy ugyanazon időszak alatt teljesen másképp reagálhatnak. Ennélfogva várj a vétellel, ha az adott ingatlan számodra túl drága lenne. Vagy nézz szét más területen, vagy várd meg, hogy számodra kedvezőbben alakuljon a helyzet.

 

Még nincs meg a számodra ideális ingatlan

Bérelj akkor is, akár csak ideiglenesen is, ha pl. munka miatt szükséges a lépés, de még nem találtad meg azt az ingatlant, amibe szívesen beköltöznél. Ez ugyanis a kisebbik rossz. Bár ekkor az albérletet ki kell fizetned, de ha nem a számodra ideális ingatlanba költözöl, akkor az egy újabb költség, költözködés és bosszúság. Elvégre saját otthont magadnak nem néhány hónapra vásárolsz, hanem akár évtizedekre. Ezt a döntést pedig ne kapkodd el, gondold át, hogy mi számodra a legmegfelelőbb.

Van 8 pont, amit mindenképp gondolj át ingatlanvásárlás előtt. Főleg azelőtt, mielőtt lakáshitelt veszel fel.

 

 

Mikor jön el az idő? Mikor vegyél saját lakást?

Vásárolj saját otthont, ha már stabilan megállapodtál

Ha jó és stabil bevételed van, amiből megengedheted magadnak, hogy vegyél egy jó ingatlant, egy jó helyen, jó szomszédokkal és még mindig marad, akkor vegyél.

Vásárolj, ha már nem vagy kezdő vállalkozó, de még nem vagy befektető

A vállalkozó szeret kockázatot vállalni. Ha jó lehetőséget lát, akkor lecsap rá. A saját otthon nem befektetés, hanem egy „megtakarítási terv” a jövődre nézve. Tekints úgy a lakhelyedre, mint a megtakarítási számládra. Így a vállalkozásodban történhet bármi, tegyél félre valamennyit, ne forgass vissza mindent feltétlenül a vállalkozásba.

Ha valami homokszem kerül a gépezetbe, és nem tudod fizetni a jelzálogot, akkor nagyon hamar utcán találod magad.
Mondjuk a vállalkozók elég kreatívak ahhoz, hogy megtalálják a módját, hogy pénzt szerezzenek. (a vállalkozók viszont gyakran túlzottan optimisták)

Az ingatlanod gyakorlatilag egyfajta puffer a nehéz időkre. Feltéve, hogy nincs rajta olyan hitel, ami a földbe csavar. Ha minden kötél szakad, akkor egy kisebb ingatlanra tudod cserélni értékegyeztetéssel. Ezt az otthont megvetted jó vételként, ha baj van, akkor reális áron értékesíted.

Ahhoz, hogy ne kelljen azonnal a legnagyobb kártyát kijátszanod, nem árt, ha felépítesz egy vészhelyzeti tartalékot.

Vásárolj, ha pénzügyileg sikeres vagy

Nem, itt nem az ego által diktált “jó, hogy sikeres vagyok!” hozzáállásról beszélek. Hidd el, az egyenleged alakulására tekintve fogod látni, hogy az vagy-e vagy sem.

Ha saját otthont vásárolsz, akkor az egy pszichológiai előnyt rejt. Tudod, hogy van egy hely, ami a tied, amit úgy tervezel és rendezel, ahogy akarsz.
De tudd, hogy ez nem befektetés, és ne is úgy tekints rá.

Befektetés-e, ha saját lakást veszel?

Az emberek fejében a saját lakás = befektetés, sőt, mint az egyik legjobb befektetés él. Indul ez onnan, hogy mindenkinek szüksége van arra, hogy valahol lakjon. Legyen az kicsi, vagy nagy, pénz kell ahhoz, hogy tető legyen a fejed felett.

És ha nem fizetsz valakinek lakbért, hogy lakjál a házában, és így azt a pénzt nem kell kifizetned, akkor ezek szerint az otthonod egy befektetés. (Elvégre megmarad a pénzed, mintha mindig ennyit hozott volna)
Nem teljesen.

Miért hiszik azt az emberek, hogy a saját otthonuk befektetés?

A hiteltörlesztésed, legalábbis annak a tőkerésze a saját otthonodba épül, ami egy vagyontárgy. Míg a bérleti díj kifizetése a „szemétbe megy”.

Sokak szerint az otthonod befektetés, mert

  • az ingatlanoknak mindig felfele megy az ára. Ha veszel egy házat 10 millió forintért, 10 év múlva el tudod adni 20 millió forintért. (Ezt nem én mondtam, ilyet tőlem egyetlen ügyfél sem hall. Ami megy fel, az mehet le is.)
  • ha akarsz venni valami nagy dolgot pl egy nyaralót, egy hajót, vagy bármit, akkor bármikor bemehetsz a bankba, és használhatod a házadat fedezetként, hogy hitelt kapj, és megvehesd azt a hajót (amit amúgy nem tudsz magadnak megengedni).

Ez alapján nagyszerű marketinges szöveg, hogy életed legfontosabb befektetése a házad. Az eleje igaz, hogy a legfontosabb, de hogy befektetés? Ez nagyjából olyan, mintha az optikus mondaná, hogy egy jó szemüveg okossá tesz, elvégre sok okos ember is szemüveges.

Ha meg tudnak győzni téged arról, hogy az otthonod egy befektetés, akkor sokkal könnyebben rávesznek, hogy nagyobb otthont vegyél magadnak, amit lehet, hogy igazából nem is engedhetsz meg magadnak. Így hosszútávon inkább leterhel, mintsem felemel.

Hogyan definiálod a befektetést?

Ha azt hiszed, hogy a befektetés az, hogy

  • sok pénzt fizettél előlegnek,
  • minden hónapban, kihagyás nélkül fizeted a hiteledet,
  • minden alkalommal, amikor valami tönkremegy, vagy betörik, kijavítod,
  • ha át akarod alakítani a konyhát, akkor fizetsz érte,
  • ha csak az állapotát akarod megóvni, akkor is fizetsz érte,
  • fizeted az ingatlanadót, a közüzemi díjakat, mindezt a következő 20 évben, annak a reményében, hogy valamit profitálj,

akkor nézz inkább a YouTube-on valamit.

Szerintem a befektetés ennél egyszerűbb

Amikor veszel valamit azzal az egyedüli céllal, hogy pénzt csinálj, vagy növelj valamit. Ha ezt jól csinálod, akkor nem kell 20 évet várnod a megtérülésre.

Befektetési céllal vetted a házadat?

Ha még mindig nem hiszed, akkor menj ki a postaládádhoz, és nézd meg, mi van benne. Számlák, és hirdetések. Pénzt kaptál a házadtól? Nem. Azért, mert nem befektetési szándékkal vetted.

Ha befektetési szándékkal veszel házad, akkor ugyanúgy kapod a csekkeket és a hirdetéseket, de kapod a bérleti díjat is, amely fedezi a kiadásokat, és ha jól csinálod, még marad is belőle.
Ha saját házad van, akkor azzal kiadás és felelősség jár, de nem jár vele bevétel.

Nem azt mondom, hogy innentől csak bérelj lakást, csak tudd, hogy nem minden befektetés, amit megveszel. Nekem is vannak ruháim, telefonom, autóm, stb. Semmi baj nincs azzal, ha veszel dolgokat, azzal sem, ha drágákat, vagy épp luxus dolgokat, egészen addig, amíg megengedheted magadnak.

Inkább lakj egy kisebb helyen pár évig, ha kell, albérletben, tedd jó helyre az így felszabaduló extra pénzt, majd pár év múlva menj, és vedd meg az álomházadat, amelyet immár meg tudsz engedni magadnak.

Ugyanezen logikát “kicsiben” az autós példánál már bemutattam.

Szeretnél profitálni az ingatlanbefektetésből?

Kitűnő gondolat, hogy növeld a vagyonodat úgy, hogy nem plusz munkaórákat dolgozol. Az ingatlanhoz, mint bármely más befektetéshez értened kell, ha nyereséget akarsz rajta elérni. Itt találsz 6 okot arra, amikor ne fektess ingatlanba.

Ha nincs szakértelmed, időd, kedved, stb azzal foglalkozni, hogy üzemben tarts akár csak egyetlen plusz ingatlant, de mégis szeretnél nyereséget elérni az ingatlanpiacon, akkor válassz ingatlanalapot. Ekkor be is fektettél ingatlanba, ráadásul nem is egybe, hanem egyetlen lépéssel sokba, és még sincs lekötve sokmillió forintod.

Összefoglalás

Egy saját otthon megteremtése fontos kérdés az életben. Legyen az akár önerőből, akár hitelből, vagy épp albérletben, mindenképp pénzügyileg megfontolt döntést igényel.

Teljesen mindegy, hogy az életben hol tartasz, ne költs többet a nettó jövedelmed 20%-ánál a házadra.

Tudom, ha elmész egy ingatlanoshoz, mást fog mondani (igen, ő az eladási ár után kap jutalékot). Bekocogsz bármely bankba, akkor megkérdezik, hogy mennyi a család jövedelme, és a JTM számítás alapján mondják azt, hogy akár a jövedelem 40-50%-a is terhelhető a hitellel. Én inkább a 20%-ot mondom, vagy még kevesebbet. Hogy miért? Mert az otthonod nem befektetés.

Ha a jövedelmed egyik felét elviszi a bank, egy másik részét a fenntartásra költöd, mi marad neked? Hova tudsz szaladni, ha esetleg porszem kerül a gépezetbe?

Használd a fennmaradó pénzedet, hogy másba fektess, vagy vegyél másik ingatlant, és tedd a pénzed inkább oda (a második, már kiadott ingatlan kitermelheti önmagát).

Kérdések:

  1. Te mi alapján választottál magadnak saját otthont?
  2. Az otthonodra a fentiek szerint hogyan tekintesz?
  3. Mit gondolsz, a fent említett 20%-os limit hogyan tevődik össze, és miért pont annyi?

Kérdéseddel itt tudsz velünk kapcsolatba lépni, hozzászólásodat pedig szívesen olvasom a közösségi médiák kommentjében.

 

Friss adatvédelmi tájékoztatónkban megtalálod, hogyan gondoskodunk adataid védelméről. Oldalainkon HTTPS-sütiket használunk a jobb működésért.