Mi a jelzálog?

Mire és hogyan tudod a jelzálogot használni?

Amikor a hitelednél a fizetésed mellé valamilyen tárgyi biztosítékot is felkínálsz, azt hívjuk fedezett hitelnek. Ez a biztosíték lehet például egy gépjármű vagy egy ingatlan. Jelzálog az utóbbira jegyezhető be.

Hol találkozhatsz a jelzáloggal?

Jelzáloggal fedezett hitelt sok hitelcélra felvehetsz. Ilyen pl.:

• Lakásvásárláshoz a lakáshitelt
• Lakásfelújítás vagy éppen építés
• Vehetsz fel megkötések nélkül szabad felhasználásra is jelzálogfedezetű hitelt. Ekkor bár a házadra jegyzik be, de ez ettől még nem lakáshitel.
• Használhatod több, magas kamattal rendelkező hiteled adósságrendezésére is. Ebben az esetben a hitelkiváltást épp neked találták ki.

Ezeket a hiteleket kevés kivételtől eltekintve annuitással törleszted. Ekkor az adott kamatperióduson belül minden hónapban azonos a törlesztőrészleted, csak ezen belül tér el a fizetett tőke és a kamat mértéke.

Bár a jelzálog fogalma alapvetően mindenhol ugyanaz, de mégsem mindegy, hogy melyik hitelhez adod biztosítékul az ingatlant. Ha kéred, szívesen segítünk a számodra is megfelelő hitel kiválasztásában. Ehhez visszahívást a kapcsolat menünél tudsz kérni.

Mire jó a jelzálog?

Amikor egy hitel mellé zálogot adsz, az biztosítékul szolgál a banknak arra, hogy a hitel összegét visszakapja. A legtöbb zálogtárggyal ellentétben itt a felkínált ingatlan a te birtokodban marad, ugyanúgy használhatod tovább, mint annak előtte. Mindössze egy jelzést kap a zálogjog bejegyzésre. Innen ered a jelzálog elnevezés.

A jelzálog a hitel induláskori összegét rögzíti, így a bejegyzés mértéke nem fog változni. Természetesen deviza alapú hiteleknél az árfolyamelmozdulás miatt a forintban kifejezett összeg lehet alacsonyabb vagy éppen magasabb, de az adott devizanemben megadott érték már nem fog emelkedni.

Ezzel a bank kockázatát csökkented, így néhány szempontból előnyösebb kondíciókkal tud számodra hitelt nyújtani.

Alacsonyabb kamat

A jelzálog használatának előnye, hogy a lecsökkentett kockázat lehetőséget biztosít a banknak, hogy fedezetlen hitelektől pl. a személyi kölcsönöktől eltérően alacsonyabb kamattal folyósítsanak magasabb összegű hitelt, valamint a futamidő is sokkal hosszabb legyen.

Nagyobb folyósított összeg

A nagyobb összeg előnye, hogy így nagyobb lélegzetvételű terveket is megvalósíthatsz vele. Ekkor jellemzően 5 millió forint fölötti összegekről beszélünk, ami akár 50 millió forint fölötti is lehet.

Hosszabb futamidő lehetősége

A hosszabb futamidő akár 35 év is lehet. Ez számodra annyit jelent, hogy a felvett tőke akár 35 évre oszlik szét alacsonyabb kamat mellett, így sokkal alacsonyabb törlesztőrészleted lesz, mintha ugyanazt személyi kölcsönnel próbálnád meg elérni.

Nagyobb felvehető összeg

A hosszabb futamidő és az alacsonyabb kamat lehetőséget biztosítanak számodra a hitelfelvételre akkor is, ha ennek a magas összegnek a törlesztőrészletét a személyi kölcsön kondícióival a fizetésed JTM terhelése már nem bírná el. Ne tévesszen meg, hogy a maximális terhelhetőség mind a két esetben megegyezik. Ez ugyanis a kamatokkal együtt értendő. A jelzáloggal fedezett hitelnél a kamatterhek alacsonyabbak, így nagyobb mértékű tőkét tudsz felvenni.

Hátránya, hogy a hitelfelvételt az eljárás nyújtja, így akár 1-1,5 hónappal is kitolódhat a hitelfolyósítás időpontja.

 

Milyen szempontok szerint fogadja el az ingatlant a bank a jelzálogfedezetű hitelekhez?

Ezt minden bank egyedileg fogja értékelni, így most csak a kereteket nézzük meg.

Az ingatlan mérete és állapota

Természetesen számít, hogy milyen ingatlanról beszélünk. Egy kisebb ingatlant szükség esetén alacsonyabb áron tud értékesíteni, mint egy valamivel nagyobbat. És ezt figyelembe is fogja venni, amikor megnézi, hogy elfogadja-e és bejegyzi-e a jelzálogot rá.

Ami még fontos, az az ingatlan állapota. Általában összkomfortos ingatlanról beszélünk, amely legalább lakhatásra alkalmas állapotban van. Ettől eltekinteni csak építési hitelnél tud a bank, de ekkor számíts arra, hogy az aktuális állapotára vonatkozóan ad pénzt.

Ennél a pontnál figyelj arra, hogy ha te felújítanád az ingatlanodat, és ehhez szét kell mindent verned, akkor még azelőtt indítsd el a hiteligénylést és értékbecslést, mielőtt ideiglenesen az összkomfort megszűnne. Romhalmazt ugyanis nem fog jelzáloggal terhelni egyetlen bank sem.

Az ingatlan elhelyezkedése

A bank figyeli az ingatlan elhelyezkedését. Egy nagyvárosi és egy kistelepülésen vagy falun levő, amúgy ugyanolyan ház közül a nagyvárosira tud a bank több hitelt folyósítani, azaz nagyobb mértékben fogadja el jelzálogfedezetként. Ez az előző ponttal kombinálva azt is jelentheti, hogy egy nagyvárosban levő kisebb ház ugyanannyit számít, mint egy kisvárosban levő nagyobb.

Az ingatlan használata

Bár van némi játéktér, de ha te magánszemélyként veszel fel hitelt, akkor számíts arra, hogy ipari célra használt ingatlant nem fog jelzálog fedezetként elfogadni a bank. Akkor sem, ha az a lakóingatlannal egyhelyen van. Mondjuk, mert a telkeden a házad mellett felépítettél egy kis műhelyt vagy éppen rendelőt. Amikor a házadat az értékbecslő felértékeli, a műhely értéke várhatóan 0 forint lesz. Természetesen mivel egyazon telken van a ház is és a műhely is, a hitel esetleges felmondásakor mind a kettőtől búcsút vehetsz.

Fordított esetben, azaz ha te cégként veszel fel hitelt, akkor már gyakori, hogy a saját, privát ingatlanodra is kéri a bank a jelzálog bejegyzését.

Amire nem jegyeztethetsz be banki jelzálogot

Amit viszont nem kínálhatsz fel, az a termőföld. Hiába van neked a tanyád mellett egy szántód, a banknak törvény tiltja, hogy aranykorona értékkel rendelkező terület kerüljön a birtokába. Így a tanya jöhet, a föld nem.

A jelzálog mértéke

Sok típusú, elhelyezkedésű és építésű anyagból készült ingatlant elfogadhat egy bank. Ennek értékét (azaz azt az összeget, amit normál értékesítésnél kapnál) az értékbecslő határozza meg az aktuális piaci környezet függvényében. Az értékbecslésen szerepel még a hitelbiztosítéki érték is. Ez az az érték, amit kényszerértékesítésnél várhatóan viszonylag rövid időn belül (általában 6 hónapon belül) megkapna a bank. Így ez a jelzálog bejegyzés értékének teteje. Ezt csökkentheti a bank annak függvényében, hogy például hol helyezkedik el az a ház.
 

A jelzálog egy speciális típusa az egyetemleges jelzálogjog

Van olyan eset, amikor az adott hitelhez nem elegendő egyetlen ingatlan fedezetként való bevonása. Természetesen, ha van rá lehetőséged, akkor felkínálhatsz többet is. Sok bank elfogad egyazon ügyletnél 2-3, de akár több ingatlant is.

Ekkor nem bontja meg érték szerint a bank a hitelt, hanem minden ingatlan tulajdoni lapjára ugyanaz a hitelösszeg kerül bejegyzésre. Bejegyzik továbbá az egyetemességet is, így aki látja, egyből tudja, hogy ez a jelzálogjog más ingatlant is érint.

A hitel felmondása utáni végrehajtásnál a jelzálog jogosultja dönti el, hogy melyik ingatlanból vagy éppen milyen sorrendben fedezi a követelését.

Az egyetemleges jelzálogbejegyzés hátránya

• Ha a bank másképp nem dönt, akkor minden ingatlanra külön értékbecslés szükséges, ez növeli az induló költségeidet.
• Valamely ingatlan fedezeti körből történő kiengedése bonyolult lehet
• A teljes hitelösszeg bejegyzése miatt az adott ingatlan csak akkor terhelhető újabb hitellel, ha a meglévő és az új hitel együttes összegét önállóan is elbírja.

 

A jelzálog ügylet szereplői, azaz a zálogjog alanyai

A zálogjogosult

A záloghoz kapcsolódó egyik szereplő a zálogjogosult, ez általában maga a bank. A definíció szerint a zálogjogosult az a természetes vagy jogi személy, akinek a javára a zálogjog bejegyzés megtörténik.

Bár sok mindenki lehet ezalapján zálogjogosult, de itt és most banki hitelekről beszélve ez maga a pénzintézet. A zálogjog végrehajtása szigorú feltételekhez kötött, így nem kell attól félned, hogy a bank esetleg trükközik és elveszi a házadat.

A zálogkötelezett

Ő az a személy, aki felkínálja a tulajdonában levő fedezetül szolgáló ingatlant, vagy ezen valamilyen joga van. Ez a jog lehet haszonélvezeti jog vagy özvegyi jog. Alapesetben a hitelt felvevő, azaz az adós a saját házát kínálja fel, így ekkor a zálogkötelezett személye megegyezik az adóséval, vagy épp adóstárséval.

Ez nem törvényszerű, vannak olyan esetek, amikor eltér a kettő.

Amikor a jelzáloggal segítséget nyújtasz

Ebben az esetben valaki segíti az adóst a saját ingatlanával, hogy hitelt vehessen fel. Ez családon belül a leggyakrabb, amikor a szülők felkínálják fedezetül a saját ingatlanjukat azért, hogy a gyermek megvehesse a sajátját. Itt a szülők nem fizetik a hitelt, csupán a hiányzó fedezetet kínálják fel.

Mivel egy hitelhez akár több ingatlant is fel lehet kínálni fedezetként, így természetesen annyi zálogkötelezett lesz, ahányan érintettek ebben.

A haszonélvező, mint zálogkötelezett

A haszonélvező nem tulajdonos, és nem is feltétlenül tölt be a hitellel kapcsolatban bármilyen szerepkört. Ez mégis egy elég erős jog ahhoz, hogy a bank kérje a hozzájárulását, hogy amennyiben kényszerből értékesítik az ingatlant, akkor lemond erről a jogról. Haszonélvezeti joggal terhelten ugyanis senki nem venné meg.

Természetesen a haszonélvezőtől a bank nem vár sem jövedelemigazolást, sem azt, hogy fizesse a hitelt, és adott esetben ugyanúgy tovább használhatja az ingatlant, mint annak előtte.

 

 

 

A jelzálog bejegyzése

Ugyanúgy, ahogy egy hitelhez több ingatlanra is bejegyezhető zálogjog, egy ingatlanra több jelzálog is bejegyezhető. Ez nyilván nem azt jelenti, hogy több hitelt is bárhogy felvehetsz, ezt mindig a bank dönti el. Itt ugyanis már nem csak az ingatlan értéke a fontos, hanem az, hogy egy esetleges értékesítéskor kit milyen sorrendben fizetnek ki. Ezt határozza meg a jelzálogbejegyzés ranghelye.

A bank a legtöbb esetben első ranghelyen kéri a jelzálogot bejegyezni ahhoz, hogy kaphass tőlük hitelt. Ez annyit jelent, hogy ha értékesítik az ingatlant, akkor őt fizetik ki legelőször. A többi ranghelyen levőnek a maradék pénzen kell osztozni szintén a ranghely sorrendjében.

Attól, hogy az adott hitelhez kapcsolódó jelzálogot első ranghelyre jegyezzék be, a bank két esetben tekint el:

• Ha a Magyar Állam kéri ezt a helyet. A Magyar Állam ugyanis mindig a bankok előtt fog szerepelni nem csak az első, hanem a sokadik bejegyzésnél is.
• Ha ugyanannak a banknak a jelzáloga szerepel már rajta. Azaz vagy vettél már fel tőlük hitelt, vagy zálogkötelezettként ajánlottad már fel azt az ingatlant.

Ha megnézed az ingatlan tulajdoni lapját, akkor találkozhatsz a jelzálogbejegyzésen kívüli jogokkal. Ami a hitelt nem érinti, azzal a bank nem fog foglalkozni. Ilyen lehet például a vezetékjog és egyes földmérési jelek.

A  bejegyzést, ugyanúgy, mint az ingatlannal kapcsolatos többi kérdést a földhivatal intézi. A jelzálog bejegyzésének szigorú szabályai vannak, de ennek részleteit a bank a hitelfelvétel során részletesen ismerteti veled.

A jelzálog törlése

Amikor a hiteledet a banknak kifizetted akár saját pénzből, akár egy másik banktól felvett hitelkiváltás összegével, akkor kérheted, hogy az adott hitel miatt bejegyzett jelzálog törléséhez járuljon hozzá a bank.

Ezalapján az írásos nyilatkozat alapján fog a földhivatal eljárni. Ez az eljárás nem automatikus, ha nem kéred, nem kapod. Bár ekkor hátrány nem ér téged, lévén, hogy egy 0 forintos tartozást biztosítasz, az ingatlan értékesítésekor vagy új jelzáloghitel felvételekor viszont gátolni fogja az ügy előrehaladását.

A témával kapcsolatban kérdéseiddel kereshetsz a kapcsolat menüpontban, vagy kommentelj bátran a közösségi oldalakon.