Barion Pixel

6 ok az ingatlanbefektetés mellett

6 ok az ingatlanbefektetés mellett

Az ingatlanbefektetés egy alternatíva az értékpapírok mellett. Nem jobb, nem rosszabb, hanem egy teljesen másik eszközosztály.

Ingatlanbefektetés

Ha értesz hozzá és jól használod, akkor a két irány remekül kiegészítheti egymást. Arról már olvashattál, hogy miért ne fektess ingatlanba, így most nézzünk meg az érme másik oldalát is.

Néhány fontos dolog az ingatlanbefektetéssel kapcsolatban

Az első:

Az az ingatlan, amiben laksz, és amit azért vettél meg, hogy családoddal együtt lakj benne, az nem csak most nem ingatlanbefektetés, hanem soha nem is volt az, és nem is lesz. Lehet, hogy nagy értékű, lehet, hogy sokat dolgoztál érte, de a befektetésekkel ellentétben ezzel nem azért rendelkezel, mert hozamot vagy más bevételt szeretnél elérni.

Csak és kizárólag azt hívhatod ingatlanbefektetésnek, amit:

  • azért vettél, mert bérbe szeretnéd adni, és így szeretnél bevételt elérni és/vagy
  • a vételárhoz képest magasabb áron kívánod értékesíteni (pl. volt egy jó vételi lehetőség, vagy egy átlagos ingatlant felújítasz és így adod tovább)

A második:

Tökéletes befektetés nincs.

Lesz, ami számodra testhezállóbb lesz, lesz ami neked jobban tetszik, ám olyan, aminek csak előnyei lesznek, olyan nem lesz. Ezt tartsd szem előtt akkor is, amikor az ingatlanossal beszélsz ingatlanbefektetésről. A korrektek ezt pontosan tudják, ám ha kevésbé vagy szerencsés, akkor saját hasznukat látva olyan ingatlant kínálnak fel, amely a többi befektetésed felhasználásával tud a tied lenni.

A harmadik:

Az előző ponttal összefüggően, mint minden befektetést, ezt is célszerű megtervezni. Például a következő szempontok szerint:

  • mire szeretnéd használni: mely iparágnak gondoltad bérbeadni, vagy egyáltalán milyen funkciót keresel (garázst vagy lakást?)
  • milyen időtávban gondolkodsz: ha csak nem fogtad ki az aranyhalat, az ingatlanoknál 5 év alatt ne nagyon gondolkodj, ha megtérülést is szeretnél látni
  • mekkora nyereséget gondolsz reálisnak: ha az összes költséget (díjat, adót, kamatot, mindent) levonod abból, ami bejön, az mekkora legyen (lehet, hogy jobban járnál másik ingatlannal vagy valami mással?)
  • mennyi munkát szeretnél beletenni: ha te magad gondoskodsz a fenntartásról (igen, az ingatlannak fenntartása is van!), akkor az leköti az idődet, ha meg kiadod másnak, az meg pénzedbe kerül
  • miért szeretnél ingatlanbefektetést: ha csak azért, mert a városban mindenki erről beszél, de amúgy a hátad közepére sem kívánod, akkor nyilván hagyd a csudába, ám ha te vérprofi vagy ebben, akkor ez a tudás és lendület a mélypontokon is keresztülvisz

No de nézzük is azt a 6 pontot, ami az ingatlanbefektetés mellett szól:

1.Az ingatlanbefektetés (szinte) állandó jövedelemforrás

Az ingatlan bérbeadása hosszú távon stabil jövedelemforrást jelenthet. Ha az ingatlant megfelelően adod ki, akkor a bérleti díj bevétele rendszeres pénzáramot biztosít.

Ez összegszerűen lehet magas, de a teljes vételárhoz képest %-os formában már kevesebb lehet. Akkor főleg, hogy ha nem terveztél megfelelően.

Amire figyelj:

Attól, hogy bevételed van belőle, még nem passzív a bevétel. Nem elég csak hátradőlni és várni, hogy csilingeljen a kassza.

Ha te magad vagy az ingatlanfenntartó, akkor te vagy az, aki:

  • a bérlőt keres az ingatlanba
  • az ingatlan rendszeres karbantartásáról gondoskodik
  • a pénzügyeket nyilvántartja (be volt-e fizetve pl. a biztosítás, beérkezett-e a bevétel, stb)
  • rendelkezésre áll probléma esetén (igen, a bojler biztos, hogy akkor fog tönkremenni, amikor pont nyaralni indulnál)
  • rendet tart (pl. végszükség esetén bérlőt cserél, még mielőtt lelaknák az ingatlant)

No meg nyilván te vagy az, aki a saját adóbevallásában szerepelteti (és leadózza) a bevételeket. Tehát ahogy látod, ez minden, csak nem a hátradőlős verzió. Ez valójában egy másik munkahely, ami segíti a többlábon állást.

Erre megoldás, ha egy erre szakosodott céget kérsz fel arra, hogy kezelje az ingatlant helyetted. Ők megfelelő ellentételezésért cserébe ezeket a terheket leveszik a válladról. Ha neked még így is többet hoz az ingatlan vételárára költött összeg annál, mint amit máshol kapnál érte, akkor így már tényleg egyfajta passzív bevételed lehet belőle.

2. Értékállóság és növekedési potenciál

Az ingatlanok hosszú távú értékállósága általában kedvezőbb, mint más eszközöké. Ráadásul az ingatlanok értéke általában növekszik az idővel, ami hosszú távon jelentős megtérülést eredményezhet.

Infláció elleni védelem

Az ingatlanbefektetés segíthet az infláció hatásainak ellensúlyozásában, mivel az ingatlanok értéke általában emelkedik az inflációval párhuzamosan, de attól eltérő mértékben.

Nyilván néha azért fel is kell újítani.

Amikor azt fontolod meg, hogy kell-e neked hosszabbtávra ingatlan, vedd figyelembe azt is, hogy a felújítás is esedékes lesz előbb-utóbb. Az pedig, hogy megéri-e neked felújítani, az függ néhány dologtól. Leginkább attól, hogy az általad befektetett pénz (és az így megspórolt kiadás) hogyan is aránylik a megtermelt nyereséghez. (Ezt a pénz időértékének figyelembe vételével tudod kiszámolni.)

Ez a videó A pénz időértéke II. képzés egyik leckéje. Kattints, és nézd meg a többi képzést is!

3.Diverzifikáció

Az ingatlanbefektetések segítenek a portfólió diverzifikálásában, ami azt jelenti, hogy a vagyon különböző eszközökben van elosztva, ezáltal csökkentve a kockázatot, mivel az ingatlanpiac más mozgásokat mutat, mint más befektetési típusok.

És itt kifejezetten a többi eszközosztályt hangsúlyoznám. Tehát ha van részvényed, kötvényed, miegymásod, akkor ha megteheted, mellette fektess ingatlanba is. Elvégre ez az az eszközosztály, ami más tulajdonságokkal bír, mint az előbbiek, tehát szinte biztos, hogy másképp is fog reagálni ugyanarra a piaci hatásra, mint a többiek.

Amit nehezebben tudsz megtenni

Az ingatlanbefektetés nagyon tőkeigényes. Már egyetlen ingatlan esetében is nagyon sok tőkére van szükség, messze sokkal többre, mint ami mondjuk egy átlagos részvénybefektetésnél szükséges lehet.

Ha te magad szeretnél saját ingatlanportfóliót felépíteni, mi több, ezt jól diverzifikálni, az tény és való, hogy nagy kihívás. Ekkor neked sok ingatlanra lenne szükséged több iparágból, amit kezelned is kell tudni.

Amit könnyebben meg tudsz tenni

Ha ingatlanbefektetésben gondolkodsz, akkor a diverzifikációnál szóba kerülhetnek az ingatlanalapok. A közvetlen ingatlanalap ugyanúgy fizikai ingatlanba fektet, mint ahogy te is teszed (a közvetett pedig más ingatlanalapokba). Más kérdés, hogy egy alapkezelőnek messze sokkal nagyobb a mozgástere mind a felhasználható tőke mind a szakértelem, valamint az ingatlanok fenntartására fordítható erőforrások tekintetében is.

Így ha ezen a területen többlábon szeretnél állni, akkor megteheted, hogy akár egyszerre saját ingatlanod és ingatlanokkal foglalkozó befektetési alapod is legyen.

4.Önálló irányítás és ellenőrzés

Ha saját magad vásárolsz ingatlant, akkor önállóan dönthetsz a befektetés módjáról és kezeléséről. Ez az önállóság és ellenőrzés érzése sok befektető számára vonzó lehet.

Itt bizonyos keretek között te döntöd el, hogy:

  • kinek adod bérbe
  • milyen feltételekkel teszed ezt
  • mikor és hogyan használod az ingatlant
  • felújítasz-e, átépítesz-e, hozzáépítesz-e
  • meddig szeretnéd megtartani az adott ingatlant

Ezek csak a főbb kérdések voltak azok közül, ami bérlőként sok embernél bizonytalanságot szülhet. Ám ha te vagy a tulajdonos, akkor nem kérdés, hogy te magad hozol döntéseket is.

5.Hosszú távú örökség és vagyonáthagyás

Az ingatlanbefektetés lehetőséget nyújt arra, hogy hosszú távú örökséget hozz létre és vagyonodat úgy hagyd a következő generációra, hogy arra több megoldásod is létezik a végrendeleten túl.

A nagyon mély jogi részekbe most nem megyünk bele, de ilyen megoldás lehet például az ajándékozás. Ekkor a későbbi örökös a saját részét ajándékba kapja meg, a nevére kerül, nálad pedig a haszonélvezeti jog marad meg. (Esetleg a biztonság kedvéért kerülhet még rá elidegenítési és terhelési tilalom is.)

Az ingatlanok hosszú távon értéket őrizhetnek, és a jövőbeni generációk számára stabil alapot jelenthetnek az anyagi biztonsághoz és növekedéshez. Ezáltal az ingatlanbefektetés nemcsak a te jelenlegi helyzetedet javíthatja, hanem hosszú távon családi vagyonként is szolgálhat.

6. Az ingatlanbefektetés szinte az egyetlen hétköznapi vagyonteremtés más pénzéből

Részvénybefektetéseknél létezik ugyan a tőkeáttétel, ami hasonló működési logika, mint itt a lakáshitel. Más kérdés, hogy messze sokkal szűkebb rétegnek és messze sokkal szigorúbb feltételekkel van felkínálva.

A lakáshitelről szerintem már hallottál, hasonlóan megvan a lehetőség, ha nem lakást szeretnél vásárolni, hanem más típusú ingatlant. Ezek azok a megoldások, amiknél megmutatod a banknak, hogy:

  • akkor is van elegendő jövedelmed a hitelt visszafizetni, ha egyetlen krajcárod sem jön be ebből (és még éhen sem kell halnod emiatt)
  • van elegendő pénzed az ingatlan önerejéhez (esetleges végrehajtásnál alacsonyabb áron kínálják eladásra mint a piaci ár, az önerő pedig a kettő különbözetét egyensúlyozza ki, csökkentve a bank kockázatát
  • (no meg megmutatod, hogy életkorodból adódóan van-e esélyed megélni a hitel végét)

Ahogy látod, itt nem kell a teljes vételárral rendelkezned. Tehát a bank pénzét is használhatod arra, hogy a saját vagyonodat gyarapítsd.

Jó-e neked, ha hitelt használsz az ingatlanbefektetés esetében?

Fő kérdések, hogy

  • Megéri-e inkább hitelt felvenni, vagy jobb ötlet-e készpénzben fizetni?
  • Egyáltalán, kell-e nekem az a projekt, és ha igen, mikor, mekkora önerővel?
Mekkora a pénzeden elért nyereség?

CoC: Cash on Cash return , az a pénz, amit a befektetett pénz hoz.

Számítása: Adózás előtti éves cash flow / összes befektetés

Mivel a hozamot % / év –ben határozzuk meg, figyeljünk arra, hogy minden más (pl bevétel, kiadás) szintén éves mértékben legyen számolva!

Alaplogika szerint:

Éves bevétel (ingatlan kiadásból): 100 forint
Éves kiadás (karbantartásra, minden egyébre): 10 forint
Szumma: 90 forint

Ingatlan vételára: 500 forint
CoC: 90/500= 18%

Tehát a pénzed évente 18%-ot fial.

Alaplogika, ha hiteled van:

Ha hitelt vettél fel 20%-os önrésszel, akkor 100-at te fizettél, 400-at a bank, tegyük fel, hogy a hiteltörlesztés pl. 60, ami nagyon meredek, de nézzük ezt.
Éves bevétel: 100 forint
Éves kiadás: 10 forint
Hiteltörlesztés: 60 forint
Szumma: 30 forint

Mivel itt már csak 100 forintodba került, így
CoC = 30/100 = 30%

A hülyének is megéri, sipirc ingatlant venni!

Mielőtt belefognál, legyünk kissé gyakorlatiasabbak.

Gyakorlati példa a te saját pénzeden elért nyereségre

Vegyük azt, hogy havi szinten 100.000-150.000 Ft/hó + rezsiért lehet kiadni egy nagyjából 20-30 milliós ingatlant.

Természetesen ha te nagyobb ingatlanra vágysz, szorozgass bátran, a fő célom az átláthatóság volt.

Amit tudunk:

Ingatlan vételára Önerő mértéke % Önerő mértéke Forint
30 millió forint 20% 6 millió forint
30% 9 millió forint
20 millió forint 20% 4 millió forint
30% 6 millió forint

Neked ez az ingatlan minimálisan 4-9 milliós saját erőt igényel, függően a vételártól és a saját döntésedtől. Teljesen mindegy, hogy hány forintért vetted és a bank mennyit hitelez belőle, ugyanannyiért fogod tudni kiadni, csak a megtérülésed lesz más.

Tehát ez az ingatlan neked éves szinten 1,2-1,8 millió forintot termel, mindezt a költségek (pl kamatok, adók, egyebek) levonása előtt.

Nézzük meg, hogy hogyan is alakul a CoC, ha önerőből finanszírozod, illetve a hitel 3%, 4%, 5%. (futamidő 20 év és ezek azért elég alacsony kamatok)
Ingatlan fenntartásra éves szinten 120.000 Ft-ot számoltam, ami szerintem túlságosan barátságos, a saját számaidnál számolj mással. Ez a havi szinten 10-es el tud menni, ha összességében egy felújítás szükséges rendszeres időközönként.

A példában említett adósságon elért eredmény.

1.2 Millió Ft az éves bérleti díj 1.8 Millió Ft az éves bérleti díj
Az ingatlan értéke: 20 millió Ft Az ingatlan értéke: 25 millió Ft Az ingatlan értéke: 30 millió Ft Az ingatlan értéke: 20 millió Ft Az ingatlan értéke: 25 millió Ft Az ingatlan értéke: 30 millió Ft
Hitel nélkül 5.40% 4.32% 3.60% 8.40% 6.72% 5.60%
20% önerővel Hitelkamat: 3% 0.11% -5.29% -8.89% 15.11% 6.71% 1.11%
Hitelkamat: 4% -2.43% -7.83% -11.43% 12.57% 4.17% -1.43%
Hitelkamat: 5% -5.10% -10.50% -14.10% 9.90% 1.50% -4.10%
30% önerővel Hitelkamat: 3% 2.32% -1.28% -3.68% 12.32% 6.72% 2.98%
Hitelkamat: 4% 0.83% -2.77% -5.17% 10.83% 5.23% 1.50%
Hitelkamat: 5% -0.70% -4.30% -6.70% 9.28% 3.68% -0.06%

(Számold ki bátran, hogy mennyi nyereséged lehet, ha a hitelkamat ettől magasabb.)

Ahogy látod, van arra esély, hogy a bank pénzét felhasználva, a bank hasznát is kifizetve te magad is nyereséget érj el, ám ez vagy megfelelő tervezés és előkészület eredménye, vagy a puszta véletlen műve.

Friss adatvédelmi tájékoztatónkban megtalálod, hogyan gondoskodunk adataid védelméről. Oldalainkon HTTPS-sütiket használunk a jobb működésért.